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    對買房、租房、裝修、物業等領域不公平條款說“不”

    2023-04-07   中消協      點擊:

      在商品房買賣、房屋租賃、家庭裝修、物業服務等領域,很多消費者都遇到過這樣或那樣的“不平等條約”。比如,開發商把預付款視為定金或違約金,在物業管理費外要求業主分攤公用費用……

      面對這些不公平的格式條款,中消協曾發布點評,提醒消費者注意防范“十大霸王條款”。

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      房屋交易不得隨意免責

      不公平條款一:出售方不能履行義務時,完全免除己方定金責任。例如,在未簽署正式預售協議前,若因出售方原因致使不能出售時,出售方不受任何約定約束,只需退還定金而不必附加利息或賠償。

      中消協:這一規定完全規避了開發商所應承擔的法律責任,對購房者非常不公平,違反了法律規定。

      因此,依照法律規定,開發商不履行合同約定的義務時,除了應當向購房者返還定金外,還應賠償定金數額相等的錢款,即雙倍返還定金。

      不公平條款二:購房合同與廣告宣傳內容不符時,將“宣傳視為要約邀請”規避責任。例如,購房者在簽訂本合同時,經現場查看、查閱相關文件手續等方式已做全面細致了解,開發商不存在虛假、誤導性承諾、陳述,購房者自愿購買該物業。那么,購房者在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等,僅作為要約邀請,不作為開發商向購房者交付房屋的合同依據,概以本合同內容為準。

      中消協:為吸引消費者簽約購買,開發商精心制作銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會,而宣傳過程中,開發商對商品房及其附屬設施作出的說明和允諾,對購房者的決策影響重大。根據法律規定,當售房廣告和宣傳資料構成要約的,即使未寫入合同,開發商也應履行相關義務,如未按約履行,則構成違約。

      不公平條款三:出賣人享有最終解釋權,排除對方權利,免除己方責任。例如,在售房過程中,開發商向購房者提供的圖紙、資料、宣傳廣告等,除有特別說明的外,均僅供購房者購房參考,不得視為合同內容條款,開發商享有最終解釋權。

      中消協:格式條款應當公平確定雙方的權利和義務,且在對格式條款有不同的理解時,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任,排除或限制對方權利的,該條款無效。

      不公平條款四:擴大不可抗力適用范圍,為延期交房免責。例如,因設計調整、氣候變化等原因,導致未按合同規定期限交房的,開發商不承擔違約責任。

      中消協:該條款屬于對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化并非不可抗力,而是施工前應當充分考慮的因素,如果經營者因設計原因未能按期交房,應屬違約,需要承擔違約責任。

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      違約金賠償不得濫用

      不公平條款五:房屋租賃期滿后,限制消費者與房屋所有人直接交易。例如,自租賃期滿合同終止后三個月內,租客不得與該房屋的產權所有人自行成交,否則應向房屋中介機構交付月租金的200%作為賠償。

      中消協:房屋租賃到期后,消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同,不屬于《民法典》第965條規定的利用中介機構提供的交易機會或媒介服務,繞開中介機構直接訂立合同的情形,中介機構無權予以限制,更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

      不公平條款六:裝修施工存在問題,將材料費轉嫁給消費者。例如,裝修施工期間,屬于消費者購買材料由裝修公司施工的項目,如有因裝修公司施工造成質量問題,裝修公司負責保修期間的人工費用,材料由消費者負責。

      中消協:在裝修過程中,因施工造成質量問題后,往往需要進行拆除部分或全部原裝修材料進行重新施工。拆除過程中,原裝修材料會遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬于其自身財產,因經營者施工質量不合格對消費者造成的損失應由經營者一并承擔。該條款減輕了經營者應承擔的責任,屬于不公平格式條款。

      不公平條款七:違約金的設定標準過低,經營者的違約成本較小。例如,施工方違反合同約定出現工程逾期的,按照20元每日向消費者支付違約金。

      中消協:違約金的設定應以彌補實際損失為原則,此處約定的違約金金額較低,明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失(如延長租賃期限、增加租賃成本等),涉嫌排除消費者主張違約責任的權利,減輕經營者賠償責任。

      不公平條款八:將預付款視為定金或違約金,解除合同時不退款,加重消費者責任。例如,消費者除因不可抗力外,單方解除合同的,已支付預付款,經營者不予退還;若由此對經營者造成損失的,消費者將承擔所有損失。又如,消費者如違約,消費者所交貨款將作為違約金賠償給經營者。

      中消協:預付款不是法律概念上的定金,合同條款中關于若消費者解除合同,已支付預付款不退的規定并不能適用“定金罰則”。經營者單方規定消費者解除合同時,不退已支付預付款或將所交貨款作為違約金賠償給經營者,屬于加重消費者責任的不公平格式條款。此外,解除合同承擔違約責任時,違約金不應超過合理數額。

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      物業費收取范圍有規范

      不公平條款九:物業公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任。例如,物業服務企業對本協議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理,并不承擔對車輛的保管義務,物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失,財物被盜等財產損失,或人身傷亡事件的,由責任方承擔刑事或民事責任,物業服務企業不承擔責任。

      中消協:物業服務企業收取業主的車位費,應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定,物業服務企業對于物業管理區域內發生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任,屬于物業服務企業免除自身責任和法定義務。

      不公平條款十:在物業管理費外要求業主分攤公用費用,加大業主的責任。例如,物業綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用,景觀水系運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

      中消協:物業管理區域,應當包括景觀等小區內的公用設施和場地,因此,物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用,均應在物業管理服務費中列支,不應向業主額外分攤。

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